資産税制の改正

　令和８年度の資産課税改正は、「財産の評価をより現実に即した、公平なものにする」という姿勢が鮮明に打ち出されています。特に大きな変更点は、マンションなどの貸付用不動産の評価方法です。これまで、市場価格と相続税評価額の大きな差を利用した節税が行われてきましたが、今後は亡くなる前や贈与の前５年以内に取得・新築された不動産については、従来の評価方法ではなく、取得価額を基に地価変動などを考慮した時価に近い評価額（時価の８割程度）へと改められます。このほか、格差是正の観点から、教育資金を一括贈与された場合に認められていた非課税措置が廃止されることになりました。

１．相続税等の財産評価の適正化

（１）改正の背景

従来の財産評価基本通達による評価制度では、マンションなどの貸付用不動産の相続税評価額が、実際の市場価格（時価）よりも低くなる傾向があります。市場価格は主にその物件が生み出す「収益性」によって決まるため、賃貸状況が良いほど価値が上がるのに対し、税務上の評価は「借家人がいて所有者の自由が制限されている」という名目で評価額が差し引かれるため、賃貸割合が高いほど評価額が下がるという逆転現象が起きているからです。

　このような価格差を利用して、相続直前に多額の借入金で不動産を購入し、相続税額を大幅に圧縮（あるいはゼロに）するスキームが広く利用されてきました。

　そこで今回の改正では、貸付用不動産の評価方法が大きく見直されるとともに、現物不動産だけでなく、いわゆる「不動産小口化商品」の評価も見直しの対象とされました。

【貸付用不動産の価格差を利用した節税事例】

【小口化不動産を利用した節税事例】

（２）改正の概要

①貸付用不動産の評価方法の見直し

　今回の改正では、貸付用不動産の市場価格と相続税評価額とのかい離の実態を踏まえ、次の見直しが行われます。

【改正案】

被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

※減価償却（定額法）による減価を反映するなど、各不動産の実態に即して評価する。

※取得価額を基に評価額を算定する場合には、原則、取得時から課税時期までの地価変動の影響等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができる。

※今回の見直しによる通達の改正（公開）日までに、被相続人等が同日の５年前から所有している土地の上に家屋を新築・建築中の場合には、従前通りに評価する。

　相続や贈与の前５年以内に取得した不動産については、財産評価基本通達による相続税評価額ではなく「通常の取引価額」で評価されることになります。

　本改正は令和９年１月１日以後に相続等により取得する財産の評価に適用されますが、経過措置として「当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る）に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む）には適用しない。」こととされました。

②不動産小口化商品の評価の見直し

　不動産小口化商品とは、通常は数億〜数十億円単位になる収益不動産を「１口100万円」といった形で分割して販売し、不動産の賃料収入や売却益を投資額に応じて出資者に分配する商品です。投資家が実際に購入するのは現物不動産ではないものの、投資する物件が賃貸不動産であれば、その出資持分は賃貸不動産として評価され、その結果大幅な評価減が可能です。この不動産小口化商品については、通常の賃貸不動産よりも厳しい見直しが行われることになりました。

【改正案】

商品として小口化された貸付用不動産については、その取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額（次の（1）、（2）または（3）に掲げる価格等を参酌して算定）評価することとする。

(1)出資者の照会等により、販売会社等から提示される適正な処分・買取価格等

(2)販売会社等が把握している適正な売買実例価額

(3)定期報告書等に記載された不動産の価格等 上記（1）、（2）または（3）に該当するものがない場合には、前述の貸付用不動産の改正案に準じて評価する。

　小口化不動産については、①の貸付用不動産とは異なり、原則として取得時期にかかわらず通常の取引価額によって評価されることになります。

（２）改正の概要

　

　適用期限を延長せず、令和８年３月31日をもって本制度は終了することになりました。なお、同日までに拠出された金銭については引き続き本措置を適用できます。

３．特例承継計画の提出期限の延長

（１）改正の背景

　事業承継の際の贈与税・相続税の納税を猶予する「事業承継税制」は、平成30年度税制改正で抜本的に拡充され「特例事業承継税制」として生まれ変わりました。

【法人向け事業承継税制の抜本拡充の概要（平成30年度税制改正）】

　

　この特例事業承継税制の適用を受けるには、事前に「特例承継計画」を策定し、都道府県へ提出しておく必要があります。この提出期限は令和８年３月31日とされていますが、今回の改正により１年６ヶ月間延長されることになりました。

（２）改正の概要

　非上場株式等に係る相続税・贈与税の納税猶予の特例制度について、特例承継計画の提出期限が１年６ヶ月延長され、令和10年９月30日までとされます。